一、冷鏈物流園區(qū)存在的問題

我國冷鏈物流園區(qū)在快速發(fā)展過程中遇到了很多問題。首先是園區(qū)建設(shè)，其次是園區(qū)運營管理。園區(qū)的建設(shè)屬于戰(zhàn)略投資，它所帶來的影響無論對企業(yè)，對社會都將是長期和巨大的。園區(qū)的運營雖然也出現(xiàn)很多問題，但管理問題可以逐步改善，而園區(qū)規(guī)劃定位的失誤會帶來不可挽回的損失。我們強調(diào)冷鏈物流園區(qū)在規(guī)劃建設(shè)過程中存在的問題，希望引起管理者和投資者的注意，盡量避免類似情況發(fā)生。

1 冷鏈物流園區(qū)建設(shè)受政策性影響較大，盲目建設(shè)現(xiàn)象嚴重。

我國現(xiàn)階段冷鏈行業(yè)的發(fā)展受政策影響比較大，政府的財政支持、土地優(yōu)惠等，引導著投資方對該行業(yè)的投入。政府出臺鼓勵政策的初衷是促進冷鏈行業(yè)長期、良性發(fā)展，但投資方追求的利益可能與之相同。

有的冷鏈物流園區(qū)在得到政府優(yōu)惠土地后，改變規(guī)劃方向，加大商業(yè)建筑面積，減少冷庫面積或拖后建設(shè);有些冷鏈物流園區(qū)建設(shè)受政策影響，忽略市場實際需求，投資方靠“拍腦袋做決定”，造成了冷庫的建筑模式和規(guī)模都背離了市場的實際需求。

2 冷鏈物流園區(qū)投資方很多沒有農(nóng)產(chǎn)品流通或者物流經(jīng)驗。

根據(jù)對物流園區(qū)和冷鏈物流園區(qū)投資方的了解，超過60%的投資方與物流和冷鏈物流沒有關(guān)系。投資冷鏈物流可以享受短期政策帶來的好處，并可以享受長期經(jīng)營冷庫得到穩(wěn)定收入，是地產(chǎn)業(yè)風險相對較小的區(qū)域。但非行業(yè)投資方在投資冷庫時所面臨的風險和遇到的困難也相對較多。

3 冷鏈物流園區(qū)建設(shè)多數(shù)只關(guān)注建筑形式，缺少專業(yè)規(guī)劃咨詢。

冷鏈物流園區(qū)是以物流運作、產(chǎn)品交易、物流加工為主的設(shè)施，并且冷庫又是包含較多專業(yè)技術(shù)的建筑物，所以冷鏈物流園區(qū)的建設(shè)更應(yīng)注重前期的規(guī)劃研究。有很多冷鏈物流園區(qū)投資方不愿意花錢花精力在規(guī)劃研究上，而更愿意相信自己的直覺和已有信息。

4 匆忙上馬，邊建邊改。

由于“拿地”對于建設(shè)冷鏈物流園區(qū)而言尤為關(guān)鍵，很多投資方在向政府提交申報項目之前匆忙做出一個園區(qū)建設(shè)方案并報政府批地。一旦得到土地后，再進行詳細的戰(zhàn)略調(diào)研論證和規(guī)劃已經(jīng)來不及了。所以匆忙上馬，邊施工邊改動，造成了大量浪費并且嚴重影響建設(shè)質(zhì)量。隨著土地紅利逐步消失，靠土地增值獲取成功的可能性會越來越小。

5 冷庫建設(shè)國家標準仍需完善。

如果建設(shè)10000平方米的鋼結(jié)構(gòu)冷庫，應(yīng)該如何進行防火分隔?按照此標準規(guī)劃不但冷庫建設(shè)成本上升，而且會降低冷庫的保溫性能，并對冷庫運營造成不便。如果只是為了防范氨制冷劑帶來的火災(zāi)風險，可以對氨制冷做單獨說明。目前國家已出臺多項國家標準，2010年統(tǒng)計正在制定和已經(jīng)發(fā)布的與物流相關(guān)的標準就高達380項。這些標準如果出臺，多數(shù)企業(yè)并不知道，也不被企業(yè)所采用。所以本人建議，脫離企業(yè)和市場需求的國家標準應(yīng)慎重出臺。

二、冷鏈物流園區(qū)規(guī)劃建設(shè)應(yīng)采取的方式

1.冷鏈戰(zhàn)略定位階段

冷鏈物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位非常重要，園區(qū)應(yīng)該做什么、不應(yīng)該做什么，園區(qū)的選址、運營模式和規(guī)模大小等等在此階段要明晰。園區(qū)戰(zhàn)略定位不能靠簡單的參觀考察，靠短期的政策引導。戰(zhàn)略定位必須基于當?shù)厥袌鲂畔ⅲ谛袠I(yè)發(fā)展特點，基于國家發(fā)展方向和企業(yè)的總體戰(zhàn)略做出綜合分析。2012年海南島海口馬村的冷鏈物流園**初計劃建設(shè)以蔬菜預冷為主的大型冷庫，但經(jīng)過戰(zhàn)略研究和定位后，改變?yōu)橐院．a(chǎn)品和水產(chǎn)品冷庫為主的水產(chǎn)品交易中心，避免了園區(qū)冷庫的方向性錯誤。

2.冷鏈園區(qū)規(guī)劃階段

冷鏈物流園區(qū)規(guī)劃階段是將園區(qū)戰(zhàn)略定位落實到圖紙上的過程。此階段的主要工作應(yīng)包括：園區(qū)整體布局分析、園區(qū)內(nèi)道路及停車區(qū)域及動線分析、建筑內(nèi)功能布置及動線分析、建筑形式選擇對比方案、節(jié)能環(huán)保方案等等。有些冷鏈物流園區(qū)功能較復雜，包括多溫區(qū)冷庫、配送中心、交易大廳、展示廳、產(chǎn)品加工車間、普通庫房、辦公建筑等等。要將園區(qū)建設(shè)成布局合理、功能完備、適合運作的設(shè)施，需要負責總體規(guī)劃的人員具備一定的物流經(jīng)驗、冷庫建設(shè)常識、建筑結(jié)構(gòu)經(jīng)驗和我國特有的批發(fā)市場運作理念。

3.冷鏈園區(qū)建設(shè)階段

園區(qū)建設(shè)階段不但要有建筑施工的工程監(jiān)理負責工地施工監(jiān)督，同時也要對關(guān)鍵施工階段和關(guān)鍵點實施有效監(jiān)督，包括冷庫的保溫、管道鋪設(shè)等環(huán)節(jié)。冷庫在開始使用時出現(xiàn)的跑冷、庫板出汗、地面開裂等現(xiàn)象都是在施工階段沒有進行有效控制造成的。

4.冷鏈園區(qū)運營階段

冷鏈物流園區(qū)從建設(shè)到運營一般會經(jīng)過試運行、驗收、招商等過程。如果投資商沒有物流園區(qū)或批發(fā)市場管理經(jīng)驗，應(yīng)聘請有經(jīng)驗的團隊做初期培訓，并逐步建立自己的各種管理流程和規(guī)章制度。物流是生產(chǎn)**行業(yè)，冷鏈物流園區(qū)的經(jīng)營就應(yīng)該以服務(wù)商戶交易，服務(wù)物流運作為經(jīng)營宗旨。

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